閑古鳥です。
地盤調査の報告書
先日の打合せの際に8月に行った地盤調査の報告書を受け取りました。私の契約した一条工務店群馬では、地盤調査は直営と違い、委託された外部の業者が実施しました。
営業さんの話によると、既存の建物を解体した後再度調査を行うそうです。そこで最終的な結果判定が出て、地盤調査会社から保証書が出ると説明をうけました。しかし一条工務店といえばHPにもあるように自社の地盤調査にはこだわりを持って力を入れているはずですが、FCでは外注で調査をするのにはどのような理由があるのでしょうか。機会があれば確認してみたいと思います。
ところで上記保証書の話が出た時ふと頭を過ぎったのは契約時に署名した「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第10条に定める事項の説明書」の存在でした。私はてっきり地盤の保証についてもこの法律に定められた保証に含まれているものと思っていました。住宅瑕疵担保履行法で保証してくれた上に別途地盤の保証もしてくれるの？と疑問が湧きました。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律とは
まずは条文を抜粋した部分をご覧ください。
第一条 （略）住宅に瑕疵があった場合においてはその瑕疵担保責任が履行されることが重要であることにかんがみ、建設業者による住宅建設瑕疵担保保証金の供託、宅地建物取引業者による住宅販売瑕疵担保保証金の供託、住宅瑕疵担保責任保険法 人の指定及び住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制等について定めることにより、住宅の品質確保の促進等に関する法律 （平成十一年法律第八十一号。以下「住宅品質確保法」という。）と相まって、住宅を新築する建設工事の発注者及び新築住宅の買主の利益の保護並びに円滑な住宅の供給を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
第二条 4
この法律において「特定住宅瑕疵担保責任」とは、住宅品質確保法第九十四条第一項 又は第九十五条第一項 の規定による担保の責任をいう。
と書かれています。担保の責任を規定した上記住宅品質確保法第九十四条第一項には
住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について、民法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。
と書かれています。「構造耐力上主要な部分」については、住宅品確法施行令5条に、柱、梁などと、具体的に書かれています。ここで、住宅品確法の「住宅」には、定義があり、「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。）」（住宅品確法２条１項）となっており、「家屋」ということで「地盤」は含まれていないようです。従って不同沈下などの地盤の瑕疵では保証を受けることが出来ないという考え方が一般的なようです。
しかし一方で2009年4月の国会答弁で、国土交通省の佐々木基・大臣官房審議官が「瑕疵保険は地盤が原因で生じた住宅の不同沈下などに対応するので、住宅会社に地盤保証は不要」という見解を示しており、どちらが正解なのかは私にはわかりませんでした。
地盤保証について
地盤保証とは地盤の瑕疵をカバーする保証のことです。地盤調査会社や保証会社が提供しているもので、地盤調査の瑕疵に起因し、建物が不同沈下などにより損壊した場合、その損壊した建物及び地盤の修復工事を行うことを保証しているものです。様々な保証会社のHPを参照すると保証期間10年で最高5000万円まで保証としているところが多かったです。
地盤保証のリスク
①保証会社の倒産リスク
上図の場合のような仕組みの場合、損害保険会社と保証会社との保険契約は被保険者が保証会社のみとなっている為、保証会社が倒産した場合、保証が受けられなくなることがあります。
②地盤保証に関わる法規制
地盤保証には何ら法規制がなく、監督官庁も存在しません。またそもそも地盤解析サービス自体が法的に規定されたものではありません。
③液状化による不同沈下は対象外
地震によって発生する液状化現象による不同沈下には対応していないものが多いようです。この部分は地震保険でカバーするようにしなければいけないようです。
最後に
一条工務店が行う地盤調査による基礎の選定について、どのような保証があるか私は知りません。しかし色々見ていくと、一条工務店以外での地盤調査・保証については不安になる事ばかりでてきます。これについては特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の詳細な内容を含めて、契約時に説明が欲しいと感じます。
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