固定資産税の家屋実地調査が来ました、調査前に準備・知っておきたい家屋評価と課税の仕組みについて

引渡しから4か月以上経過した我が家に、ようやく固定資産税の家屋実地調査がやってきました。

多くの方にとって家屋調査は初めての経験ですから、不安に思われるのは当然です。

実地調査ではどこをどのようにして調べるのか、調査を受けて固定資産税がどのように計算されるのかなど事前に知っておけば、あまり身構える必要もありません。

我が家が経験した調査内容をご覧いただき、これから考査を受ける方に少しでも参考にしていただければと思います。

家屋調査とは

新築家屋の家屋の構造や各部分（屋根、基礎、外壁、内部仕上、造作、天井、床、建具、建築設備等）の使用材料や仕上状況などを、固定資産評価基準に基づいて、評価額を算定するために行う現地調査のことです。

調査日

我が家には11月上旬に市役所の資産税課から手紙が届きました。市町村によって異なりますが、調査日は特に指定されておらず、平日の9時から16時頃で、こちらの都合の良い日時を担当者と調整して決めました。

休日調査も可能なようですが、この場合日程は指定されるようでした。また夜間調査も可能なようです(お住いの市区町村により異なりますので、詳しくは届いた案内の連絡先に問い合わせてみましょう）。

調査に必要な書類

木造と非木造では用意する書類が異なります。我が家は木造なので届いた案内に従い次の書類を準備しました。

• 平面図・立面図のコピー
• 建築確認申請書（平面図・立面図が含まれるもの）

その他にも準備が必要なものとして、建築業者からの資料等とあったものの、調査の際に提出を求められなかったことから、提出はしませんでした。

一条工務店の家は調査件数も多いためか、担当者も良くご存知の様子で、こちらから何も言わないのに「ロスガード（一条工務店の24時間換気システムの名称）」という言葉が出てきたのには思わず苦笑してしまいました。

なおこちらで用意した図面のコピー代については払って貰えませんでした。

調査時間

案内には概ね一時間程度とありましたが、我が家の場合調査員2名、時間にして約50分で終了しました。

内部・外部の調査は35分程度で終了し、残りの時間は家屋評価方法や課税について、不動産取得税などの説明を受けました。

家屋調査の対策

調査と聞くと身構えてしまいそうですが、建てた家のありのままの姿を見てもらい、評価してもらうだけなので、何か対策する必要は全く必要ありません。

しいて言えば上記の書類の準備を行うだけですから、あまり負担に感じることはありません。

評価される上で聞いておきたいことなどがあれば、事前に用意しておけば調査されるのもまた面白いかもしれません。私の場合は後述する全館床暖房の評価方法など疑問点を調査の際に確認できたので、楽しかったですよ。

家屋調査は拒否できるのか

誰でも生活を始めている家の中を見られるのは、あまり気分のいい事ではありません。だからといって家屋調査を拒否することは出来るのでしょうか？

結論から言えば、正当な理由があれば拒否も可能であるが、理由がない拒否については罰則規定があります。

さらに調査を拒否したところで、固定資産税は課税されますし、調査を経ない場合評価額が高くなる可能性もありますので、拒否するメリットは皆無と言えるでしょう。

固定資産税家屋評価のしくみ

家屋の評価額は

のように計算されます。

家屋の評価方法には様々な種類（支払った建築総額で評価する方法など）があります。しかし納税者の公平性を担保するためには、同一の建物に於いては、誰がいつ建てたとしても同じ評価額にならなければいけませんので、この方法がとられています。

例えば大工さんが自分で材料を仕入れて、労務費を掛けずに自分で作業することで自分の家を安く建てたとしても家屋評価額は決して低くはなりません。

①再建築価格とは

国の定めた固定資産評価基準に基づいて屋根・基礎・外壁・柱・内壁・天井・床・設備等に分けて各仕上げごとに点数を設けて算出されたのが再建築価格となります。

評価の対象となった家屋と全く同じものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に、必要とされる建築費のことです。

②経年減点補正率とは

家屋が建築後の年数に応じて減価する点を考慮し、再建築価格に一定の率（経年減点補正率）を乗じます。

一条工務店のi-smartのような木造専用住宅では1年経過後（調査の翌年）が0.8、2年経過すると0.75といった具合に経過年数によって経年減点補正率が定められています。最終的には0.2まで低下しますが建物が存在する限りこの0.2以下にはなりません。

固定資産税は1月1日現在の家屋の所有者に対して課税されます。家屋はその前年に新築されていますから、はじめての固定資産税の税通知書の評価額は一年経過後の補正率である0.8が乗じられた金額となっている点に注意が必要です。

③評点1点当たりの価額

評点1点当たりの価額は次のように求められます。

物価水準による補正率

物価水準の補正は工事原価の地域的格差（東京都との比較）を考慮して定められたもので、特別区（東京都）を1.00として、各都道府県ごとの指定市で1.00～0.90までの率で定められています。

設計監理費等による補正率

工事原価に含まれていない設計料・一般管理費などの費用に相当するものを一定率付加するために定められているものです。通常、木造家屋の補正率は1.05となっています。

固定資産の評価替え

本来固定資産税は「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。この原則に基づけば本来は毎年評価を見直すことにより、税負担の公平性に資する必要があります。

しかし実際は実務上の理由からこの見直しは3年に一度になっています。今年度、平成27年度には見直しが実施されているので、次回はの評価替えは平成30年度になります。

固定資産税の課税のしくみ

税額の算定方法

先ほど見てきた評価額が算定されれば課税額が決まります。税額の算定方法は簡単で

先ほどの評価に税率を掛けるだけです（家屋の場合は評価額＝課税標準額となります）。

家屋の場合課税標準額が20万円未満の場合には固定資産税は課税されませんが、一条工務店で建てた場合にはこれに該当するケースは少ないと思います。諦めて税金を支払いましょう。

新築住宅に対する軽減措置

新築住宅では、一般住宅は3年間、長期優良住宅については5年間、固定資産税が1/2になる軽減措置があります。

ただし50㎡（約15.1坪）以上280㎡（約84.7坪）以下の建物で120㎡（約36.3坪）までの建物は全面積、120㎡を超えるものについては120㎡分までの部分が適用となります。

これに関して軽減ための申請手続きは特に必要ありません。

我が家は長期優良住宅の認定を取得しましたが、メリットについてはかなり限定的になります。

固定資産税の軽減だけを目当てにせず、総合的に検討することが求められます。

都市計画税

都市計画税の計算方法は

となります。

我が家は市街化調整区域の住宅なので、この場合には都市計画税はかかりません（市街化区域とは異なり、調整区域は都市計画自体ありません）。

具体的な調査箇所

調査員のうち一人は平面図の間取り通りに部屋が作られているか調べていたようです。

もう一人に密着して何を調べるのかずっと見学していました。目視、測定した箇所を挙げると

でした。

総務省のＨＰには木造家屋再建築費評点基準表が掲載されています（下記PDF資料の13ページ）。

参考　固定資産評価基準　家屋（PDF)

概ねこの基準表に沿った箇所を調べていったようです。

全館床暖房の評価方法

この中でちょっと驚いたのが床暖房の設置面積の求め方です。

調査員の方は一条工務店の家は調査件数も多く、全館に床暖房が施工されているケースが多いことも知っています。なんでもこの床暖の設置面積は

で簡易的に計算しているようです（市町村によってこの計算方法は異なります）。床面積の6割といったザックリとした計算です。

クローゼットやキッチンの下などは床暖房が入っていない箇所もあり、さらに壁の下や壁付近にも施工はありません。したがって正確な床暖の施工面積を図面から計算して評価をするのでは手間もかかるため、実務上このような結構アバウトな方法を取るようです。

参考程度に床暖房の固定資産税を計算してみました、ただし素人の計算なので間違えている可能性がありますのでご容赦ください。

• 14,300円（床暖房設備の㎡あたりの標準点数）×146.86㎡（延べ床面積）×60％×1.0（温水式の補正係数）＝1,260,050点（標準評点数）
• 1,260,050点（標準評点数）×0.8（経年減点補正率、一年目）×0.95（物価水準による補正率）×1.05（設計監理費等による補正率）×1.4％（税率）＝14,070円

さらに我が家は長期優良住宅の軽減措置があるため、来年度の床暖房に関する固定資産税額は

14,070円×1/2＝7,035円

となるでしょうか。

家屋調査を待っていた理由

新築住宅には必ずやってくるこの調査、実はずっと待っていました。調査後に動き出したい事があったので…。

（追記）エコカラットの施工を家屋調査後に行いました。エコカラットは固定資産の課税対象となるケースが多いためです。

先日そのためにとあるショールームへ行ってきました。家が完成してしまうと、こういう場所に行く機会はありませんから、久しぶりのショールームは新鮮に感じました。

何をするのかは来年に完了してから記事でご報告したいと思います。

(追記）

後日確定した固定資産税の課税額については、こちらの記事をご覧ください。