我が家の建築予定地は
- 都市計画：都市計画区域内
- 区域区分：市街化調整区域
となっています。
「市街化調整区域」と聞くと、建物を建てられないと思われるかもしれませんが、一定の条件下では建築可能となります。
我が家は市街化調整区域内での建て替えを検討しています。「分家住宅」の我が家では建て替えが出来るのか、考えてみました。
市街化調整区域とは
都市計画法第七条によれば
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。
とあり、その第三項には
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
と定められています。
市街化調整区域では、建てられる建築物が制限されており、開発又は建築行為を行なう場合は、原則として許可が必要になります。
つまり家を建築するためには、原則として都市計画法の許可が必要となります。
市街化調整区域でも建物は建てられるの？
市街化区域内に建てることが難しい建物や、市街化調整区域内であっても必要になる建物など、都市計画法で認められている建物は建築することが可能です。
具体的には
都市計画法の許可がいらないもの
・農家資格者が建てる農業施設
・集落内居住者の生活に供するごく小規模な店舗
都市計画法の許可を受けて建てられるもの
・日用品店舗（飲食店、コンビニ、薬局、診療所など）
・自動車修理工場（道路運送車両法に基づく認証工場）
・ドライブイン ・ガソリンスタンド
・線引き前宅地（かつ現在地目が宅地）における建築物（第2種低層住居専用地域に建てられる用途のもの）
・分家住宅
・大規模既存集落の自己用住宅
・市街地縁辺集落の専用住宅、併用住宅（事務所、店舗併用のみ）、共同住宅
・自治会施設（会館、屋台小屋、防災倉庫など）
・公共事業により移転する建物（土地収用法の対象事業によるもの）
・既得権による自己用建築物
等々です。
過去に法律に則って建てられた建築物は、同じ敷地、用途、規模において建替えは可能です。ただし、都市計画法の許可を受けて建てられた建築物は、その許可者でなければ建替えができない場合があります。
我が家の場合は？
現在建っている実家の建物は「分家住宅」（ 農家の二・三男が分家する場合の住宅のこと）です。
父親が昭和40年代に都市計画法の許可を得て建築しております（それ以前は祖父が土地を所有）。
従って許可を受けた申請人が、許可を受けて建てた内容と同内容で建て替える場合には「改築」として許可不要となり建築が可能になります。
さらに許可を受けた申請人である父親と私の連名での場合も許可不要で、建築が可能となるのです。
住宅ローンへの影響は？
市街化調整区域内の住宅建築にあたり、住宅ローンを借りる場合注意が必要となります。
銀行は住宅ローンの貸し出しの際には建物及びその底地である土地を担保に取ります。
調整区域の土地についてはこの担保価値が著しく低いため、銀行によっては借入希望金額が減額されたり、通常より高い保証料が必要だったり、さらには住宅ローン自体申込みを受け付けないケースもあります。
これについてはケースバイケースで、銀行に確認するより方法がありませんので、時間的に余裕をもった申し込みが必要となったり、そもそも借り入れ可能な銀行探しからしなくてはいけません。
ハウスメーカーにも建築予定地が市街化調整区域になることを伝えておけば、建築可能か否か調べてくれるはずです。いずれにしても早めに準備をする必要があるわけですね。
なおフラット35であれば、市街化調整区域内の建築でも、建築許可がおりる建物であれば利用可能です。
最後に 悪いことばかりではない市街化調整区域
私の建築予定地は確かに市街化調整区域内なのですが、田園風景が広がっているわけではなく、周りには住宅が立ち並んでいます。
また市街化調整区域で土地の評価額低いため、固定資産税はかなりお安いいです。さらに都市計画税は当然のことながら課税されません、都市計画がないのですから。
我が家では、試算すると25年間で35万円ほど固定資産税が安くなっています。
市街化調整区域も決してデメリットばかりではありませんよね。
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